購買英國物業要cash buy還是進行英國物業按揭 ?

自從英國政府承諾放寬BNO移民政策後，很多香港人都以移居英國為第一首選。英國內政部預計，2021年至2025年間的移英人數估算最多約83.3萬人，因此有不少香港人狂掃英國物業。但很多人都只會 cash buy ，即以用現金一次過購買英國物業，而忽略了英國物業按揭。其實cash buy 並不是一件好事，甚至會影響自已的資金流動。

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Cash buy 的好處在於處理購買英國物業的流程可以更快，只要在法律流程上沒有任何問題，只需要數星期就可以完成英國物業的交易。相比起申請英國物業按揭，申請手續相對煩複而且等候時間較長，往往需要4星期以上得到批准，Cash buy 等候時間較快。

Cash buy 雖然可以一次過比錢，直接擁有物業，但未來一旦有急需現金時，最多只可以進行樓價的75%貸款。而貸款只能用於買英國物業、英國物業裝修或相關投資，不能用於其他地方。

在英國，賣英國物業套取現金需要繳付資本利得稅 (capital gain tax)，最高可達所得利潤的28 %。而換其他英國物業則可以豁免，但新英國物業必需比舊英國物業貴。如果避免自己現金流不足，買樓前必須考慮清楚運用現金還是按揭買入。

按揭買入英國物業可以用更低的金額來買入，節省自己的現金支出。Cash buy不能隨便變換金錢，而增長潛力與您的英國物業升值能力有直接相關。如果您的英國物業市場價值不變或下降的經濟環境中，就可能會導致您的回報為負。但是，如果您進行英國物業按揭申請，你就可以節省大量流動現金，並且利用英國物業按揭相對較低的利率同時投資其他投資工具以分散風險並獲得回報。

英國銀行按揭注意事項

在香港，只要入息高於物業每月供款的一半，即供款入息比率(DSR) 是50%以下，就合資格申請。但在英國，DSR 一般都在50%，連同借款人的所有供款計算在內。但不是所有銀行都可以提供50%，因此申請英國物業按揭的入息要求比香港高。

英國銀行在計算DSR，連同銀行信用卡賬單等，都會納入為經常性開支計算在內，銀行會視其為每月供款。甚至有銀行會將水、電、煤等費用都納入其中。

普遍香港人投資英國物業都是以出租形式( buy to let)，申請按揭亦是如此。這樣可以用物業價值或預期租金來計算貸款額。基本只要預期年回報率有大約4%，貸款額就可高達物業的75%。

所以要考慮Cash buy還是按揭，首要考慮自己是否買入英國物業完後有足夠的現金流。一旦以cash
buy的形式買，就會佔用了你大量的流動現金，因此需確保有額外的金錢來支付其他開支。

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