2021年英國物業教學:影響英國物業回報的12件事

在2020-2021年期間，英國政府推出了不少已落實或出現變動的英國物業政策，影響在當地英國物業投資收租的業主。有意投資英國物業的海外投資者，不妨參考一下以下12件值得英國物業投資者留意的事

英國物業投資要點一：英國按揭貸款利息減免

英國政府為鼓勵英國物業租務市場發展，過去一直為英國放租業主提供優惠政策，包括英國業主透過英國物業按揭買樓放租(Buy-to-let)，英國業主為租金收入報稅，英國按揭貸款的利息可獲扣稅。但2015年，時任財相歐思邦修改這項扣稅政策，要求由2017年4月開始，逐年減少英國物業按揭利息扣稅比例，至2020年度則完全取消。因此，由今年4月開始，英國物業收租的業主將不再獲英國物業按揭利息扣稅優惠，全數租金都要交稅，變相令回報減少。

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英國物業投資要點二：英國租務手續費法案

自2019年6月開始，英國《租務手續費法案》(Tenant Fees Act)已經全面實施，英格蘭及威爾斯的英國地產代理不能再向租客收取中介費，法案亦釐清過去收取及歸還按金的灰色地帶。例如，對於年租低過5萬鎊(約51萬港元)的租約，按金不能超過五周的租金，年租在5萬鎊或以上的則不能超過六周租金，租客更可以用按金支付最後一個月的租金。

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英國物業投資要點三：海外買家英國物業印花稅

2019年英國政府決定向海外買家額外徵收3%英國物業印花稅，但隨著2019年12月的大選，這項措施暫時擱置。不過在大選期間，首相約翰遜表明會重推海外買家英國物業印花稅。

英國物業投資要點四：Section 21通知

首相約翰遜承諾，廢除業主利用Section 21通知趕走租客的權利，即代表英國業主不能再在沒有理由下趕走租客。Section 21通知設立的初心，是保障英國業主收回物業自住或作其他用途時，可合法地取回物業使用權，防止出現租霸。而英國業主向租客發出Section 21通知，可毋需給予具體理由，結果令一些無良業主有機可乘，隨意驅逐不滿意的租客。如今政府為保障租客權益，將廢除Section 21通知，但目前政府尚未有任何具體計劃。

英國物業投資要點五：英國HMO牌照

在英國投資劏房出租(House in Multiple Occupation)，必須申請Mandatory Licensing牌照，不過一些地方議會就英國HMO出租，開始推出兩項地方牌照Additional Licensing及Selective Licensing。這兩份牌照並非全國性，而是跟據地方議會而定。各地的牌照申請要求不同，打算投資的業主要了解當地政策及實際情況。

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英國物業投資要點六：英國物業資產增值稅

英國業主將非自住物業出售時，要就英國物業升值部分支付資產增值稅(Capital Gains tax)，不過如果英國物業曾作為業主主要住所，英國業主只需就出租時期的升值部分交稅。而且按照Private Residence Relief規定，英國業主可就出租時期減去18個月的最後減免期(Final Period Exemption)。不過由2020年4月開始，最後減免期縮短至9個月，屆時業主要交的增值稅金額勢必增加。

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英國物業投資要點七：EPC能源效益標準

2018年4月，英國政府在英格蘭及威爾斯推出最低能源效益標準(The Minimum Energy Efficiency Standard)，規定新簽或續簽租約，必須具備E級或以上的能源效益證書(EPC)。今年4月起，這個標準適用於所有租約，而且效益評級在F或G的物業不能放租，違者最高罰5,000鎊(約5.1萬港元)。

英國物業投資要點八：電氣安全檢查

在2018年7月，英國政府宣布，英國業主需每五年為英國物業進行一次電氣安全檢查，但現時政府並未明確表明何時開始計劃。有人認為政府將在2020年開始，不過政府決定實施的話，將提前至少六個月通知業主。據了解，條例實施後，將有兩年過渡期。過渡期間，新租約將首先納入規管，一年後所有租約也要遵守規定。

英國物業投資要點九：客戶資金保障計劃

英國部分業主將出租英國物業交予代理管理，不過有些無良代理卻會打英國業主租金的念頭。2019年4月，英國政府推出客戶資金保障計劃(Client Money Protection)，英格蘭地區所有地產代理必須加入這個計劃，以保障英國業主的租金及租客的按金。如果客戶資金遭受損失，英國業主或租客可透過該計劃索償。

英國物業投資要點十：流氓業主資料庫

早前英國政府建立流氓業主資料庫(Rogue landlord database)，不過第一年只得4名英國業主在資料庫中。去年7月，政府表示計劃將資料庫向英國租客公開，讓他們自行查閱英國業主是否流氓之列，及業主是否符合錄入資料庫的條件，目前政府正就資料庫改革收集意見，有機會在2020年正式實施。

英國物業投資要點十一：租屋權

2016年英國政府推出租屋權(Right to Rent)措施，英國業主可檢查租客是否擁有在英國居住的權利，如果英國租客不配合檢查更會涉及刑事。不過去年高等法院裁定，這項措施違背人權法，未來有機會修改甚廢除，屆時英國業主可以減少部分放租所需工作。

英國物業投資要點十二：租賃業權改革

2019年6月的特許房屋協會會議(Chartered Institute of Housing conference)在曼徹斯特召開，時任房屋、社區及地方政府大臣博敬誠James Brokenshire表明，政府未來對英國樓市的改革重點，當中包括打算規定發展商及永久業權業主，徹底取消每年向購買租賃業權物業的業主收取地租。除非有特殊情況，否則未來所有新建獨立屋，都將以永久業權的形式出售。

目前政府仍未有對以上措施決定何時生效，不少人認為會在2021年實施。另外有業內人士透露，政府還可能會對買樓過程的服務費(Service Charges)、許可費(Permission Fees)及地租(Ground Rents)等設徵收上限。

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