文章中會為你解決以下的謎思:
近年,無論是 Zoopla、Rightmove、UK landregistry、任何報章雜誌,都指出曼徹斯特樓價在短短幾年,在不同的地區最少有20-50%的增長,到底有什麼原因 ?
輔助原因一 : 曼徹斯特受北方經濟引擎影響,大量的企業總部北移,導致了曼徹斯特人均收入急升 !
輔助原因二 : 經濟好加上人口不斷增長,令物業租賃及買入需求大增,促使樓價提升 !
輔助原因三 : 曼徹斯特的居住需求居高不下,令曼徹斯特劏房市場唱旺,曼徹斯特租金上升引致了曼徹斯特二手物業價格增加 !
但以上都只是輔助原因,並非物業急升的主因 ! 而真正的主因是曼徹斯特二手物業的「麵包」比「麵粉」更值錢 !
市場當中的物業價格由需求及供應所影響,基本上有學習過經濟學的學員都已經知道當中的理論 ! 但在曼徹斯特的大部份地區就出現了一個奇怪現象,導致了供求進一步失衡,令曼徹斯特的二手物業急升,就是麵包 (二手物業) 比 麵粉 (重建) 加 制作費更高 !
一般而言,新樓樓價等於麵粉 (新樓建築材料) + 地價 + 建築成本 + 發展商利潤,當有利可圖以及經濟環境有利,發展商就會大規模進行興建,而香港、內地、美國部份、倫敦地區就出現以下情況 !
而曼徹斯特部份地區卻出現了反常的情況 !
右手邊是英國曼徹斯特的驗樓報告,而物業的樓價是105,000鎊,但興建的成本為119,000鎊,而在片中亦有大量的相關案例作參考 !
在以上的情況出現時,發展商會拒絕在當區興建物業,因為即使成功興建,投資者寧願優先選擇了曼徹斯特當區的二手物業多於新樓 !
物業的供應主要由政府及發展商提供,在英國的物業供應當中,政府往往不是主要的角色,因此供應極低,而居住需求增加,就是令曼徹斯特物業急升原因 !
在投資者的角度當中,除了留意人口增長及地區發展數據以外,都要明白樓價上升的背後原因 !
英國現時情況與香港的2009-2012年情況極為相似,而隨住香港的「麵粉」以及「地價」增加,樓價升幅就會隨之然上升 ! 甚至是上升數倍或以上 !
小總結: 在課程或教學當中,極少提及倫敦二手物業或新樓,當中原因是倫敦在「麵粉」及「地價」已經是屬於非常高的水平,即是未來的升幅已經與基本的人口增長、收入增長等等脫節,投資價值大大不如曼徹斯特 !
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