買外國樓最常見的「3種情況」-英國買樓前必讀
2022年買海外物業最常見的「3種情況」-英國買樓前必讀
文章中會為你解決以下的謎思:
- 買海外物業的3個常見情況 !
- 海外物業及英國物業的陷阱及特徵 !
- 常見的海外物業及英國物業的特徵 !
- 最「荀」的海外物業及英國物業的特徵 !
海外物業及英國物業最常見的【陷阱】
- 付了錢，沒有租收
- 不能立即Exit / 不能Exit
- 保證回報 (真保證/假保證)
- 經紀佣金由發展商支付
海外及英國物業陷阱一:
付了錢，沒有租收
情況一: 未完成新樓盤
香港人熱愛買磚頭，因此發展商起新樓盤，會向買家先收取物業費用的一部份費用 (25-100%,視國家而定 )，而收取費用後，買家要在3-5年後先可以成為業主，在3-5年的真空期當中，不少買家都誤以為自已是「業主」，但買家只是把自已的儲蓄用0利息借給發展商, 不但沒有任何租金收入，更是不能保證樓盤是否如期完成 !
情況二 : 同一時間有多個物業出租
在馬來西亞、內地等，如果同一區有多個新樓盤/物業放租，會大影響了業主的出租能力，甚至因為供過於求，其實作為投資者，即使物業是自住，都必須要確定自已的物業是的出租價值及出租能力 !
海外及英國物業陷阱二:
不能立即 / 不能原價Exit
情況一: 新樓校應
當買家收樓後，想出售就要面對2大對手，第一:同時想出售的買家，第二:未賣清貨的發展商，如果同一時間，同一個樓盤有買家出售物業，物業只可以大幅調低出售價或者等一段長的時間後才可以出售物業 !
情況二 : 政策所限
不同的地區有不同的政策，例如有新樓禁止轉售以及須房產證才可出售 ! 導致了買家不可以短時間把物業賣出 !
情況三 : 賣不出的物業 (必須注意)
因為有部份物業，以高回報的學生宿舍、酒店項目等等吸引買家，由於物業性質問題，但當地人或投資者一般不會投資相關的項目，因為用途單一並且難以賣出 ! 因此買家基本上難以出售此類的海外物業 !
海外及英國物業陷阱三:
保證回報 (真保證/假保證)
情況一: 真保證
物業價格 : 100萬
市場租金: $6500/月
發展商保證租金: $5800/月
發展商賺取了每月的租金價差，
而業主租金回報下跌 !
情況二 : 假保證
物業價格 : 100萬
市場租金: $3800/月
發展商保證3年租金: $5833/月
發展商把3年的租金加在物業價格當中，
令業主每月收到一定租金。
無論是那一個情況，業主都是輸家 !
海外及英國物業陷阱四:
經紀佣金由發展商支付
不少的海外物業買家到了展銷會，
都會有不少的經紀主動找你，
由於佣金由發展商支付，
因此經紀會盡力推銷發展商的樓盤，
而佣金愈高，
經紀動力愈大，經紀會優先協助發展商 !
小總結 : 以上的陷阱，最大的陷阱莫過於物業賣不出/不能以原價賣出 !
海外物業及英國物業最【正常】情況
以下是買海外物業或英國物業必須具備的最基本情況，否則不應作考慮 !
- 付了錢，可立即出租，立即收租
- 隨時可以賣出套現，最多只輸雜費
- 可以進行按揭，利息須低於收租回報 (不是每個國家都可以)
- 真實回報最少6%以上 (6%的工具市場上相當多，因此物業回報不高等於失去其他投資機會)
海外物業及英國物業最【超正】情況
- 可以自製高租金回報, 7%以上
- 高佣金，尋找低水樓
- 利用按揭／銀行的錢（$0買樓）
海外及英國物業超正一:
可以把回報提高
可以考慮把物業變成HMO (即分租套房)或Airbnb，
把物業分租給不同的家庭，
當然必須支付一定的裝修費用，
以及物業要挑選對的地方及物業類型，
以及其他雜費及牌照費用等，
一般的HMO回報會提高2-3%，約9-12% !
海外及英國物業超正二:
借用銀行按揭，物業0成本
0成本買物業可以有很多模式:
- 借盡TU及英國的物業按揭，0成本買入物業
- 買入低水物業後，裝修提升物業價值，再在英國進行物業按揭.
- 加建後再進行按揭等等
如果想成為長期的海外物業投資者，必須要長期找出超正的物業，投資者的資金有限，買物業前必須要徹底了解自已物業的真正價值，用最少的本金投資最有價值的物業 !
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