文章中會為你解決以下的謎思:
情況一: 未完成新樓盤
香港人熱愛買磚頭,因此發展商起新樓盤,會向買家先收取物業費用的一部份費用 (25-100%,視國家而定 ),而收取費用後,買家要在3-5年後先可以成為業主,在3-5年的真空期當中,不少買家都誤以為自已是「業主」,但買家只是把自已的儲蓄用0利息借給發展商, 不但沒有任何租金收入,更是不能保證樓盤是否如期完成 !
情況二 : 同一時間有多個物業出租
在馬來西亞、內地等,如果同一區有多個新樓盤/物業放租,會大影響了業主的出租能力,甚至因為供過於求,其實作為投資者,即使物業是自住,都必須要確定自已的物業是的出租價值及出租能力 !
情況一: 新樓校應
當買家收樓後,想出售就要面對2大對手,第一:同時想出售的買家,第二:未賣清貨的發展商,如果同一時間,同一個樓盤有買家出售物業,物業只可以大幅調低出售價或者等一段長的時間後才可以出售物業 !
情況二 : 政策所限
不同的地區有不同的政策,例如有新樓禁止轉售以及須房產證才可出售 ! 導致了買家不可以短時間把物業賣出 !
情況三 : 賣不出的物業 (必須注意)
因為有部份物業,以高回報的學生宿舍、酒店項目等等吸引買家,由於物業性質問題,但當地人或投資者一般不會投資相關的項目,因為用途單一並且難以賣出 ! 因此買家基本上難以出售此類的海外物業 !
情況一: 真保證
物業價格 : 100萬
市場租金: $6500/月
發展商保證租金: $5800/月
發展商賺取了每月的租金價差,
而業主租金回報下跌 !
情況二 : 假保證
物業價格 : 100萬
市場租金: $3800/月
發展商保證3年租金: $5833/月
發展商把3年的租金加在物業價格當中,
令業主每月收到一定租金。
無論是那一個情況,業主都是輸家 !
不少的海外物業買家到了展銷會,
都會有不少的經紀主動找你,
由於佣金由發展商支付,
因此經紀會盡力推銷發展商的樓盤,
而佣金愈高,
經紀動力愈大,經紀會優先協助發展商 !
小總結 : 以上的陷阱,最大的陷阱莫過於物業賣不出/不能以原價賣出 !
以下是買海外物業或英國物業必須具備的最基本情況,否則不應作考慮 !
可以考慮把物業變成HMO (即分租套房)或Airbnb,
把物業分租給不同的家庭,
當然必須支付一定的裝修費用,
以及物業要挑選對的地方及物業類型,
以及其他雜費及牌照費用等,
一般的HMO回報會提高2-3%,約9-12% !
0成本買物業可以有很多模式:
如果想成為長期的海外物業投資者,必須要長期找出超正的物業,投資者的資金有限,買物業前必須要徹底了解自已物業的真正價值,用最少的本金投資最有價值的物業 !
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