買英國新樓及樓花前，必問3個問題 !
買英國新樓及樓花前，必問的3個問題 !
文章中會為你解決以下的謎思:
- 買英國新樓的必問的3個問題 !
- 英國新樓的蝕章位 !
- 英國新樓的陷阱位置 !
- 英國二手樓比英國新樓更具優勢的地方 !
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在現時的英國物業投資環境中，其實無論英國新樓或二手樓，10年後，英國業主都必然能夠在物業當中賺取回報，但作為一個物業投資者，投資回報的多寡是其次，而重點在於你是否了解你的投資是否最佳自已的選擇，是否因為一時衝動而下的決定，所以以下為大家分析，買英國新樓前要問什麼問題，避開「蝕章」的情況!
第一 : 是否可以接受比錢後收租 ? ( 本金上的蝕章 )
英國新樓普遍在24個月後才開始收樓，在24個月期間，投資者要分階段支付樓價，直到在收樓後才正式開始收租，而英國二手物業只要你以按揭或現金買入後，即可以開始出租及收租 ! 以下是英國新樓及英國二手樓的投資回報差 !
英國新樓 (24個月後收樓)
買入價 : 200,000 英鎊
假設進行75%的按揭, 按揭利率為3.5% ( 還息不還本 )
本金投資 : 50,000 英鎊
租金收入 : 0 英鎊
利息支出 : 438 英鎊 ( 收樓前半年才進行按揭 )
租金回報 : 0 %
24個月後所收租金 : 0 英鎊
英國二手物業 (立即收租)
買入價 : 200,000 英鎊
假設進行75%的按揭, 按揭利率為3.5% ( 還息不還本 )
本金投資 : 50,000 英鎊
租金收入 :1,000 英鎊
利息支出 : 438 英鎊
淨收租 : 562 英鎊
租金回報 : 13.5 %
24個月後所收租金 : 13,500 英鎊
第二 : 是否可以接受樓價落後大市 ? ( 時間上的蝕章 )
英國現時物業的升值普遍為8% ( 不同地方略有不同 ) ，而買英國二手樓比買英國樓花，更有價值在於二手物業跟隨市場的樓價提升，但新樓就需要興建完成後才會跟隨物業市場而升值 ( 不是100% )。
- 買入價 : 200,000 英鎊
- 買入後第一年 : 216,000 英鎊
- 買入後第二年 : 233,280 英鎊
買入英國二手物業比英國新樓，在24月的時間中，多出了33,280 的升值價值 ! ( 按每年升值8% )
第三 : 是否可以接受收樓後不可以立即離場 ? ( 風險上的蝕章 )
買英國新樓，必須要清晰，到底同一地段、項目即將會有多少的新樓落成 ! 如果在同一時間的項目及地段有1000人/100人/20人收新樓，情況就大大不同，如果1000人當中，有 0.5%的人因為急需資金而用市價或以原價出售，作為其中一個新樓的業主，所擁有的物業在極大程度上受到其他業主的售價而影響 ! 而出租亦一樣，一旦有一部分業主以低於市價的租金出租，就很大程度上影響租金回報 !
第三 : 是否可以接受收樓後的租金回報，低於市場 ? ( 風險上的蝕章 )
英國新樓 (24個月後收樓後出租)
買入價 : 200,000 英鎊
假設進行75%的按揭, 按揭利率為3.5% ( 還息不還本 )
本金投資 : 50,000 英鎊
租金收入 : 1,000 英鎊
管理費 ( 100-200 英鎊 / 每月 ): 150 英鎊
地租 ( 20-40 英鎊 / 每月 ): 30 英鎊
利息支出 : 438 英鎊 ( 收樓前半年才進行按揭 )
租金淨回報 : 383
租金回報 : 9.18 % 【比新樓的回報低出40% !】
第四 : 是否可以接受新樓不可以主動增加價值 ? ( 超級蝕章 )
London Zone 2-3 呎價為 844 英鎊，而Manchester M33 3JE 呎價為 316 英鎊，在英國除了買物業以外，其實投資者可以透過加建來提升物業的價值，假設未來2025年以上兩個地區分別呎價上升至1200 英鎊 及 400 英鎊，在2025年的時候，你可以透過加建賺取:
2025年時所提升的價值 :
- Loft ( 閣樓 ) : 200 呎
- London Loft 價值 : 240,000 英鎊
- 成本 : 40,000 英鎊
- 利潤 : 200,000 英鎊
- Manchester Loft 價值 : 80,000 英鎊
- 成本 : 28,000 英鎊
- 利潤 : 52,000 英鎊
小總結，如果大家在買英國新樓時，可以選擇收樓時間短，甚至已經落成的物業，但在大部份的情況下，英國二手物業的投資價值比英國的新樓高，所以當大家投資英國新樓時，可以先問以上的問題，如果可以接受以上的情況，投資英國的新樓或許是一個不錯的選擇 !
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