英國物業拍賣案例:在香港拍賣英國物業教學
英國物業拍賣案例:身在香港如何拍賣英國物業教學
文章中會為你解決以下的謎思:
- 拍賣英國物業與正常買英國樓的分別
- 現場及遙距拍賣英國身業的分別
- 拍賣英國物業的小技巧
- 真實英國身業拍賣案例
不少的學員都知道希望學習在英國買賣物業，一般買英國物業流程就是，第一 : 通過Sourcing Agent 找物業，第二 : 親身到英國或找 Agent 到當地的物業視察，第三 : 就是完成物業手續，而拍賣英國物業的難度相對於一般買賣物業困難，因為買家要需要具備的知識及技巧相對較高，要提前「做好功課」以及有一定的物業經驗 !
以下為大家分析拍賣英國物業的知識及案例 !
英國物業拍賣
遙距 Vs 現場 :
- 遙距拍賣在網上進行 ; 現場一般在英國會所及球場進行
- 現場會有Agent主動把賣不出的物業向你推銷
- 現場拍賣以舉牌形式競價 ; 網上則可以輸入底價後自動競價
在物業競價前，可以設定底價，自動會競價，直到超出底價，就會停止繼續出價 !
4個拍賣英國物業前的準備
- 可以遙距，不一定去英國
- 每月都有auction，可以提前作出準備
- 不一定有好的物業，好的物業不定時會出現
- 要學習計算回報
以下會為大家作出一個簡略的拍賣英國物業前分析物業的簡單步驟，為大家作出簡單的分析方法及真實的案例。
Step 1 : 未來的待拍賣物業
未嘗試過英國物業拍賣，在Google當中搜索UK Auction Property，應該會彈出不同的英國物業拍賣網頁，而今次所使用的 網頁為 Auction House，亦是英國數一數二的英國物業拍賣網頁。
按入下月的拍賣會 (View Lot)，就可以知道下月所提供拍賣物業 !
物業必看資訊
- Guide Price ( 一般的拍賣不會高於Guide Price 10% 內成交 )
- 室內裝修 ( 確定買入後所需支付的裝修成本 )
- 地址 ( 進行估價 )
- 物業其他細節 ( Leasehold/Freehold , 有花園? , 有沒有額外的裝修成本? 室內面積? 有沒有加建/改建的價位? )
Step 2 : 估價網初步估價
有了初步心儀的英國物業後，就在拍賣前在 Mouse Price 網頁當中，輸入地址/Postcode，尋找出物業的價格是否高/低於市場及附近地區的價格 !
拍賣物業的成本
- 物業拍賣成交價
- Auction Fee ( 拍賣行收費 )
- 成交時的費用 ( 律師費等 )
- 裝修成本
在拍賣前，必須要計好以上的成本，確保自已買對「荀」盤 ( 即低於市價買入 ) .
Step 3 : 留意拍賣結果，調整拍賣策略
完成拍賣後，可以在 Auction Result 當中，留意成交價等，學習及分析物業價值及策略。
以下用一個真實的英國拍賣案例，分享當中的物業投資策略 :
物業位置 : Queen Anne Cottages , 2&4 Wood Street, Ashton-under-Lyne OL6 6AT
買入原因 :
- 地區人流非常高，附近亦有賭場及大型商場
- 價格合理
- 可進行HMO改建
數據分析 :
- 拍賣買入價 : 90,500 英鎊
- 裝修成本 : 85,610 英鎊
- 拍賣行收費及其他雜項 : 5,258 英鎊
總投資 : 181,368 英鎊
每月收租:
- Room 1 : 425 英鎊
- Room 2 : 500 英鎊
- Room 3 : 500 英鎊
- Room 5 : 500 英鎊
- Room 6 : 525 英鎊
- Room 7 : 550 英鎊
月租金收入 : 2,975 英鎊
物業每月支出 : 625 英鎊
每月租金淨收入 : 2,350 英鎊
物業租金年回報 : 15.5%
總結 : 在網上拍賣物業所花費的時間、知識等，不比透過英國 Scouring Agent 找「荀盤」簡單，甚至更複雜及更多陷阱，所以在英國買物業前必須要多學習及多留心，當然，一旦了解了英國物業投資的方法後，不論是拍賣還是其他買物業的渠道，都僧令你輕鬆在英國買樓，成為包租公及包租婆 !
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