如何應付英國物業「鏈」(Property Chain)?
首先,要了解英國物業「鏈」(Property Chain)的含義和什麼樣的英文物業房地產是「處於鏈中」(In Chain)。
其次,如果已在英國物業「鏈」中,應該如何在保持處於鏈中的資產可以繼續運轉
以及應該如何在開始英國物業買賣之先就避免陷入英國物業「鏈」中的方法。
英國物業「鏈」是指一班在英國樓物業房地產買賣中不經意地連接在一起的買家和賣家。
你可以想像這班人是一條鏈子,只有頭和尾兩個人是單一連結的。
這表示除了英國物業「鏈」的開頭和結尾的人之外,每個人都從其他人那裡買賣房產中。
因此英國物業「鏈」從只買不賣的人開始,由只賣不買的人結束。
而英國物業「鏈」中介於兩者之間的人,即是整個英國物業「鏈」的推動人。
下方有一個只有4人的英國物業「鏈」例子:
在4人的英國物業「鏈」中,A購買B的房子,
B用這筆交易的錢購買 C 的房子,C用這筆交易的錢購買D的房子。
(當然英國物業「鏈」可以是循環的。如果 D 也購買 A 的房子,
則此示例變為循環。那麼此英國物業「鏈」中的所有交易都需要和會在同一天結束。)
當然英國物業「鏈」中的持份者不只這些,除了當中的英國物業買家和賣家之外,
英國物業「鏈」中的每個英國樓宇物業房地產通常都各有一個英國地產代理、
英國律師事務所、英國測量師和英國抵押貸款人。
因此任何一個「處於鏈中」(In Chain)的英國物業都可能涉及數人,
如果英國物業「鏈」的任何一個人忘記簽署文件、錯過電話留言或採取任何措施,
就會減緩整個英國物業「鏈」的買賣進度,則整個英國物業「鏈」會延遲。
最棘手的一點是要知道在任何一個階段的人是誰,並鼓勵他們繼續進行。所以請假設英國物業「鏈」只會以最慢的速度進行。
通過正確的準備研究和資料搜集,您可以用一些方式避免陷入英國物業「鏈」中。
當然英國物業「鏈」是很難完全避免的,但正確的準備研究和資料搜集至少可以減少你陷入更長和更多的英國物業『鏈』中。
l 如果你是英國物業「鏈」中間的人,你正在賣出你的英國樓宇物業房地產並且同時想買一些英國樓宇物業房地產。這情況下請盡量選擇一個不在英國物業「鏈」中買家,例如物業房地產首次購買者(First Time Buyer)。
l 如果你是自住人士,在其他買家沒有英國物業「鏈」的情況下,而你是想以英國物業「鏈」的方式購買英國物業時(即要英國物業賣家接受你的購買和要英國物業賣家等待你賣出你的英國物業取得足夠資金),正常是比較難取得賣家好的報價。而這種情況,你值得考慮出售您的英國物業房產並搬進短期英的國出租住所,或者先與家人或朋友一起居住。這樣你就會成為無英國物業「鏈」的買家,你可以利用這一優勢更容易取得好的報價,因為您對英國物業賣家更具吸引力。但是,這是一種冒險的策略,因為無法保證你能多快買到適合的英國物業。
l 如果您想購買英國物業並且在資金上充足,請利用你的金錢優勢,尋找英國物業「鏈」較短的英國物業房產,或者甚至不存在英國物業「鏈」的英國物業房產。例如,前任所有者去世並且空置的英國物業房產或者英國物業賣家已有自住物業(不需要找其他地方住)的英國物業房產。
l 新的英國物業房產顯而易見地是沒有英國物業「鏈」的,因賣家是發展商。如果你有英國物業房產要出售,一些開發商可能會提供英國物業房產部分交換。這意味著他們會購買你的舊房產以幫助加快交易速度。但是,通過這種方式出售您的英國物業房產,可能並不總能獲得最優惠的價格。
根據 2016 年的一份報告,對 2,000名想搬家的人進行了調查。大約十分之三 (28%) 的人都經歷過英國房地產購買失敗。
通常給出的原因都與英國物業「鏈」有關。21% 的人表示他們不得不退出是因為他們自己的賣樓失敗了,
而有13% 的人表示中間有人因為流程和時間太長而退出。英國物業「鏈」可能崩潰的其他原因包括:
l 買家或賣家改變主意
l 買家或賣家生病、失業或與合作夥伴分道揚鑣
l 買家無法獲得與他們提出的報價相匹配的抵押貸款
l 律師事務所需要很長時間來處理文書工作
l 有調查顯示該房產存在問題。
如果您認為這些情況有機會發生在你的身上,那麼在對英國物業交易之前,
應該要先考慮是否值得的。如果您要出售英國樓,請確保您的英國物業經紀人對買家進行審查,以確保這些情況都不會發生在他們和自己身上。
當然作為普通買家賣家的我們,只能在英國物業「鏈」上的運作提供有限的推動。
和其他英國物業買家賣家保持溝通並確保正確的事情發生,應該是專業人士的工作。
一些英國房地產中介會特別僱傭了專門的銷售團隊來推動事情的發展。所以記得在決定使用英國房地產中介之前,
詢問你的英國樓經紀人他們是否提供這個服務,例如幫助處理拖延事件的人。
如果您自己無法聯繫英國物業「鏈」中的其他人,請詢問誰負責聯絡他們以及他們何時能夠通知您最新的更新。
除此之外,自己的快速回答問題和完成交易事項也會對事情有所幫助。
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