英國物業投資教學 – 如何計算英國物業回報?
【英國二手物業投資教學】如何計算英國物業收益和回報率?
對於英國物業投資者而言，對英國物業回報進行詳細分析是明智和必要的決定，
因為這對於英國物業投資及個人財務自由的成功與否至關重要。
作為物業投資者，不管是以英國或是其他地方作為投資目標，
都需要知道潛在的英國物業能帶來怎樣的房產收益率 ( Yield ) 或投資回報率 ( ROI )。
如你不知道它們是什麼或不熟悉兩者分別，這篇文章能幫助你快速了解它們。
物業收益率（Yield）和投資回報率（ROI）
在英國物業投資過程中，有兩個基本關鍵是需要徹底理解，
它們就是物業投資收益率 ( Yield ) 或預期投資回報 ( ROI )。
投資回報率或物業收益率是整個英國物業投資過程中關鍵的組成部分之一，
它們能幫助你在下英國物業投資決定前先了解收益和回報的大概。
最重重要的是它們兩個計算起來其實十分容易，只涉及相當直接的計算。
但可惜的是，盡管它們很簡單也常常都被忽視……
不同類型的收益率（Yield）
簡單來說，英國物業的收益率計算為資本投資的年回報率，通常在計算後會表示為物業價值的百分比。
當然因應不同情況英國房地產投資者也有不同的收益率可作計算分析，其中包括淨收益（Net Yield）、總收益（Gross Yield）和專業房地產投資者會使用的所有風險收益（All Risks Yield）。現在會一一介紹說明：
總收益（Gross Yield）
顧名思義，總收益率就是在不計算任何支出下投資的收入回報。
總收益的計算方法是將你英國物業房產的年租金收入除以英國物業房產的價值，如下所示：
總收益 = 年租金 / 物業價值
淨收益（Net Yield） & 投資回報率（ROI）
顧名思義，淨收益是扣除支出和費用後的投資收入回報。
因為投資房地產相關的費用或運營成本可能很大，可能包括收購和交易成本、管理費用、維修和維護成本和保險等等。
而淨收益率的確定方法是首先從年租金中減去該物業的年度運營成本，然後將其除以物業價值，這樣就能更準確知道自己的投資收益。
如下所示:
淨收益 =（年租金 – 運營成本）/ 物業價值
投資回報率 (ROI) 是資產產生的年利潤（減去成本）除以您投入的資金。
投資回報率 ＝（年租金 – 運營成本）/ 投入的總資金
你應該會發現，好像和淨收益沒分別。是的，如果您在沒有抵押貸款的情況下購買英國房產，僅使用自己的資金。
淨收益率和投資回報率將是相同的，因為使用的資金都是一樣的。
但是，如果您使用抵押貸款，投資回報率會有所不同，例如：
年租金：£10,000
年度費用：2,000 英鎊
年利潤 = 8,000 英鎊
購買價格：125,000 英鎊
如沒使用抵押貸款:
Net Yield & ROI = （10000 – 2000）/ 125,000 = 6.4%
如使用的抵押貸款：
抵押貸款金額：90000 英鎊
投資資金：35,000 英鎊
投資回報率 (ROI) = （10000 – 2000）/ 35,000 = 23%
*還息金額也可以放到年度費用中計算，會更準確
但投資回報率高不就代表好，因為使用英國物業抵押貸款代表你需要還息，
造成額外支出和每月租金實際收入也會下降。
所以要根據你個人情況決定是否使用抵押貸款。
所有風險收益（All Risks Yield）
作為房地產投資者還應了解所有風險收益（All Risks Yield）。
如果您可能投資於更多類型的地產，所有風險收益率可能會很有用，
因為這種形式的收益率會是一些特許測量師、房地產估價師和估價專業人士用來展示某些投資相關風險的金額。
所有風險收益是比較複雜，但你可以記住這一點:
就算在繁榮的英國房地產市場中，英國房地產收益率可能也會下降。
因為英國房地產的總資本價值隨著市場需求而增加，但英國物業的年租金可能會保持不變或上升速度相較英國物業資本價值少，
所以租金佔總資本價值的百分比就會慢慢較低。
相反地，在英國房地產市場下跌的情況下，收益率可能會增加。這有助你日後了解所有風險收益中數字背後的基本概念。
房地產收益率（Yield）vs資本價值（Capital Values）
許多英國物業投資者經常質疑為什麼經常使用物業收益率或回報，而不是看整體英國物業的資本價值。
其實答案相當簡單，因為英國物業投資的資本價值只能通過審查類似地點中類似的物業的近期可比交易才能真正產生和分析出。
然而，英國物業收益率就很容易可以在一些英國物業平台上進行比較和找到。
因此，通常的做法是用百分比收益率數字作為房產年租金收入的乘數，
因為這將有助和容易於估計英國物業的資本價值。讓我們用一個簡單的例子進一步解釋。
如果出租的英國物業每年租金收入可為 10000英鎊，並且分析出近似物業的收益率為 8% 左右，這將意味著：
資本價值 =（年租金收入/收益率）x 100
在這個例子中：
年租金收入 = 10,000 英鎊
收益率 = 8%
計算財產/資本價值：
資本價值 = (10,000 / 8) x 100
資本價值 = 125000英鎊
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