倫述英國樓｜英國置業三大操作：最大風險是買新樓｜Alan Wan

今日想和大家分享一下英國買樓流程，當中主要可分為三種：買新樓（俗稱樓花）、買二手樓及拍賣會買樓。

先講新樓：流程主要是由發展商開價，準買家同意售價後，代理會收取細訂（多數約幾萬蚊港幣）；之後進入法律流程，一至兩個星期後，就會交換合約（Exchange Contract），即是簽合約及支付樓價25％至50%作為大訂；然後等待發展商施工，一直至收樓前大約3個月，準買家可以安排按揭，如果全額支付就交樓前支付樓價尾數。

正式成為業主後，新樓可以說是一站式服務，由發展商舉辦展銷會到成交收樓，整過個程猶如五星級服務，但往往風險較大（下文將再深入解釋）。

二手樓方面：通常由業主開價（Asking Price），準買家還價（Make Offer），當雙方初步接受價格後（Offer Accepted），就可以安排律師開始進入法律程序，買家毋須畀訂金，也可選擇驗樓，流程大約8至10個星期。

如無特別問題，就可簽合約（Exchange Contract）。買家如不需要按揭，就可付全數直接完成交易（Complete）；如需要按揭就付首期，等待銀行批核再完成交易。

最後是比較少人認識流程的拍賣會買樓：當拍賣行有拍賣樓資料（簡稱 Lot），準買家可預約睇樓，這時也要做研究的環節，包括屋內狀態、樓宇結構，Legal Pack物業契約也要預先搵律師自行審核。

當確定這個Lot沒有陷阱而有初步意願時，就可以在拍賣當日出價，價高者得。成功拍到後，即日支付樓價10%訂金，同時交換合約，之後通常於28日內就要完成交易。

三種買樓流程中，筆者認為「買新樓」是最大風險。英國是不需要付訂金，只需要付驗樓費、律師費，就可以調查物業的實際情況，但新樓在支付訂金前可以做的盡職調查非常有限，如有物業本體或地區問題就只有「撻訂」或「硬着頭皮買」這兩個選擇。

假如收樓前三個月發現按揭無法批核、或批出的金額與預計不符，就隨時需要調配更多的流動資金。

相反，二手樓、拍賣物業樓是極低風險，因為是先研究，之後付訂金，如有問題隨時不買，成本極低，只是幾百鎊驗樓費和律師費；但由於後者的難度及需時更長，有不少投資者都會選擇較少優勢（甚至風險更大）的一手樓作為自己的投資計劃，實屬可惜。

英國業主會創辦人 Alan Wan